Saiba tudo sobre a convenção de condomínio

Essencial para definir as regras de funcionamento e boa convivência entre condôminos. Saiba tudo sobre ela neste artigo!

A convenção de condomínio é fundamental para estabelecer as regras de convivência entre moradores, proprietários, funcionários e todas as pessoas que, em algum momento, ocupam o espaço do edifício.

Portanto, é essencial entender o que é convenção de condomínio, como ela é estabelecida, o que deve conter e quais as vantagens para os moradores. Continue a leitura para saber mais!

O que é uma convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o documento jurídico que contém o conjunto de regras que garantem o bom funcionamento de um edifício — afinal, é um espaço compartilhado entre muitas pessoas que precisam conviver em harmonia e, muitas vezes, tomar decisões em grupo.

Nesse documento são estabelecidas normas fundamentais, como o papel do síndico, as regras de uso dos espaços individuais e compartilhados, como as áreas de lazer, além de diretrizes sobre prazos e pagamentos de taxas de condomínio, dentre outras condutas que devem ser seguidas.

Como é feita a convenção de condomínio?

Quando falamos de um edifício novo, é bastante comum que a formulação inicial das regras seja proposta pela própria incorporadora, por meio de uma minuta de convenção de condomínio — uma espécie de rascunho que é apresentado aos proprietários para que seja analisado e modificado conforme o desejo e necessidades comuns a todos.

A partir desse texto, todas as partes envolvidas se reúnem em uma assembleia de condomínio para discutir as regras, propor mudanças e fixar as normas, que devem ser aprovadas por pelo menos dois terços dos moradores. 

Esse processo ainda pode ser acompanhado por um advogado especializado em direito condominial, que dará toda a assistência para que a convenção seja redigida o mais completa possível.

Após formulada, votada e aprovada pelos condôminos, é preciso pagar um valor de registro de convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis para torná-la oficial. Vale ressaltar que esse valor costuma variar para cada estado brasileiro e também leva em consideração a estrutura e quantidade de unidades existentes no prédio.

Ao longo do tempo, também é possível gerar uma convenção de condomínio atualizada, caso os moradores percebam que há a necessidade de modificar, excluir ou incluir normas. Esse processo também deve ser feito em assembleia, com ou sem apoio de advogado, e demanda a votação com aprovação de dois terços dos envolvidos.

Nesse caso, não é necessário registrar a convenção de condomínio novamente, mas o Cartório de Imóveis deverá ser acionado para alterar o documento, gerando um novo custo, que deve ser levado em conta pelos condôminos.

A convenção de condomínio é obrigatória?

A convenção de condomínio está prevista na Lei 4.591/64, bem como o seu registro em Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, o Código Civil brasileiro também estabelece algumas diretrizes básicas desse documento.

Sendo assim, considera-se obrigatória a existência desse conjunto de normas para que os direitos e deveres dos moradores possam ser garantidos e cobrados por todas as partes envolvidas. 

O que a convenção de condomínio deve conter?

A convivência entre muitas pessoas diferentes pode ser complicada, uma vez que cada um traz suas experiências, bagagens e visão de mundo. Por isso, no caso de um condomínio, a convenção traz muitas vantagens, instituindo objetivamente as regras que todos devem seguir para que os conflitos sejam minimizados e a harmonia seja mantida.

Sendo assim, a convenção de condomínio pode incluir diversas regras e normas internas definidas pelos condôminos, desde que também obedeça às instruções oficiais contidas na legislação vigente e no Código Civil. 

Segundo o artigo 3 da Lei 4.159, além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:

• quais são as áreas de propriedade exclusiva e as de condomínio;
• a que se destina cada área do edifício;
• como os equipamentos e serviços comuns devem ser usados;
• as atribuições do síndico;
• como vão funcionar as assembleias;
• etc.

E os artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil também instituem outros dados que a convenção deve apresentar, como:

• qual o valor proporcional pago pelos condôminos pra gastos ordinários e extraordinários;
• a quantidade de pessoas exigida para aprovar decisões em assembleia;
• as punições aos condôminos por quebrar regras;
• as normas do regimento interno;
• etc.

Lembrando que os condôminos ainda podem decidir em comum acordo quaisquer outras normas que digam respeito ao funcionamento do condomínio, incluindo diretrizes administrativas, ocupação dos espaços comuns e até mesmo o nível de barulho permitido, apoiando-se na lei do silêncio, por exemplo.

Onde conseguir a convenção do condomínio?

O documento de convenção condominial deve permanecer acessível para consulta a todos os moradores, a fim de dar base para a resolução de qualquer conflito ou questão de interesse do condomínio.

Em geral, ela pode ser solicitada diretamente na administração, e uma cópia do documento também pode ser disponibilizada nas portarias ou com o síndico, para que a consulta seja facilitada.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

O regimento interno é, também, um documento que estabelece normas de funcionamento e conduta nos espaços do condomínio. Entretanto, a principal diferença entre ele e a convenção é que esta última tem caráter jurídico, enquanto o regimento não tem.

Além disso, há algumas diferenças entre o que compete a um documento e a outro. Enquanto a convenção deve trazer diretrizes mais gerais sobre a organização e funcionamento do condomínio, o regimento trata mais de acordos e condutas entre os moradores, especialmente no que diz respeito ao uso dos espaços comuns.

Como uma boa incorporadora pode apoiar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento essencial para definir os direitos e deveres de todas as pessoas que convivem em um edifício, estabelecendo regras que vão desde a demarcação de espaços individuais e comuns, normas administrativas, taxas condominiais, dentre outras.

No processo de instituição da convenção, ter o apoio de uma boa incorporadora, como a Riva, pode ser crucial para ter inicialmente um documento mais completo possível, dando base para as outras demandas que os condôminos venham a estabelecer.

A Riva tem o compromisso com a qualidade de seus empreendimentos desde a construção até a entrega, oferecendo não apenas o apartamento que idealizou, mas uma qualidade de vida melhor para sua família. 

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