O que é patrimônio de afetação? Entenda o conceito e para que serve

O patrimônio de afetação é importante para garantir a segurança de quem compra imóveis ainda na planta!

Muitas dúvidas podem nos perseguir quando decidimos investir no ramo imobiliário ou conquistar a casa própria. Entre elas, entender o que é ITBI e como calculá-lo, ou o que é patrimônio de afetação e para que ele serve na incorporação imobiliária. O importante, mesmo, é nos mantermos informados, buscando essas respostas.

Foi pensando nisso que trouxemos este artigo. Durante o texto, você poderá conferir os detalhes que interferem no regime de afetação, e tudo o que você deve saber antes de assinar qualquer contrato com a sua incorporadora imobiliária preferida. Também vamos explorar o que significa a afetação do patrimônio e quais as vantagens que ela pode trazer para a pessoa física ou jurídica que destina seus bens para a realização de um objetivo.

Você entenderá por que esse tema é tão importante para sua proteção financeira, sua finalidade, como fazê-lo, além de quanto tempo contratos desse tipo podem durar. Tenha uma boa leitura!

O que é patrimônio de afetação?

Primeiro, é interessante compreendermos o que é a incorporação imobiliária. Trata-se de um conjunto de processos voltados para a construção de unidades residenciais ou comerciais, tendo como finalidade a sua venda ainda na planta (ou em processo de construção).

Quem de nós, ao buscar um imóvel para compra, seja para um investimento, seja para a aquisição do sonho da casa própria, nunca pensou nos riscos em um investimento desses? Afinal, se a construtora falir (entre outros problemas, como a falta de materiais durante uma crise), podemos perder nosso dinheiro, não é mesmo?

A resposta para essa pergunta está no patrimônio de afetação. Criado pela Lei 10.931/04, aplicada às incorporações imobiliárias, garante a quem adquire um imóvel nessas condições o total ressarcimento aos valores já pagos. 

O regime de afetação é um fundo criado para garantir aos adquirentes que a construtora não utilizará o dinheiro que eles estão pagando para outros fins. Ou seja, é como se todo o valor arrecadado com as vendas dos imóveis fosse guardado em uma conta bancária, e somente pudesse ser movimentada para as finalidades relacionadas àquela incorporação.

Essa medida visa a proteger os consumidores contra eventuais problemas nas obras, como falta de materiais ou quaisquer atrasos na entrega do empreendimento, por exemplo — você verá maiores detalhes, mais adiante.

Para que ele serve?

Como forma de aumentar a segurança jurídica de quem faz a aquisição de um imóvel ainda na planta, o patrimônio de afetação funciona da seguinte forma: o incorporador será o responsável pelos prejuízos causados aos futuros moradores de seus projetos. 

Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação deverão ser usados para o reembolso das despesas e eventuais prejuízos dos adquirentes, como os terrenos e materiais já adquiridos para a realização da construção.

Em outras palavras, o patrimônio de afetação é uma garantia oferecida pelas incorporadoras, e pautada na lei, para quem adquire um imóvel na planta ou em construção.

Com ele, a pessoa que compra um apartamento na planta tem a segurança de que, caso ocorram problemas durante a obra — como os citados atrasos, falta de materiais, entre outros —, será possível solicitar o reembolso do valor investido.

É importante entender que qualquer incorporadora imobiliária séria atuante no mercado deverá fazer questão da averbação do patrimônio de afetação, pois isso também protege a própria companhia de quaisquer imprevistos que venham a ocorrer.

Como fazer o patrimônio de afetação?

Para a realização do registro do patrimônio de afetação, precisamos, primeiramente, da formalização no Registro de Imóveis. Considera-se a averbação que conste a matrícula do terreno em que o empreendimento será construído ou em processo de construção. É possível que cada empreendimento tenha suas próprias identificações, como contas bancárias e CNPJ próprios.

Nesse caso, a afetação do patrimônio é feita pelo proprietário do terreno, a partir de um contrato de locação, cedência ou permuta. Para tanto, basta apresentar cópia do contrato firmado entre as partes ao oficial de Registro de Imóveis competente. 

Outra possibilidade é que o proprietário do terreno seja uma pessoa jurídica, por exemplo, uma construtora ou uma imobiliária. Nesses casos, será necessária a apresentação da Escritura Pública de Constituição da Empresa ou Contrato Social para fins de registro. 

A afetação do patrimônio é, portanto, um processo que deve ser feito por meio de um contrato entre as partes envolvidas, sendo necessária a apresentação da documentação pertinente para o oficial de Registro de Imóveis competente.

Quando termina o patrimônio de afetação?

A resposta para essa questão pode ser bastante óbvia para alguns: o patrimônio de afetação termina quando a construção é finalizada. Se já temos a possibilidade de a entrega do imóvel acontecer, essa proteção não será mais necessária.

Então, assim que concluída a obra acordada entre as partes, é realizada a averbação — essa é a hora que o sonho de muitos se realiza e acontece a entrega das unidades para os compradores.

Todavia, é importante ressaltar que o patrimônio de afetação também pode terminar por outras razões. Um dos principais motivos para o fim do patrimônio de afetação é a quebra do contrato entre as partes — isso quer dizer que, se o empreendedor não cumprir com as suas obrigações perante os compradores, essa proteção poderá ser retirada.

Outra situação em que esse tipo de proteção pode acabar é quando houver a suspensão da obra. Caso a construção fique paralisada por mais de um ano, e nesse tempo nenhuma solução for apresentada, o Ministério Público poderá requerer a dissolução do patrimônio de afetação.

Pudemos perceber, ao longo do conteúdo, que o patrimônio de afetação é capaz de oferecer uma proteção para o adquirente de imóveis ainda em construção, ou com o projeto apenas existente na planta. Você viu os principais detalhes da lei sobre esse tema e alguns cuidados quando compramos um imóvel ainda na planta.

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