Sistema de amortização constante: como influencia no pagamento do seu imóvel?

  • 4 de julho de 2022
  • Equipe Riva
  • 22 minutos de leitura
Sistema de amortização constante: como influencia no pagamento do seu imóvel? Riva Incorporadora

Muitos de nós já sabem muito bem sobre os porquês de investir em imóveis. Além de ser um bem durável e com altas possibilidades de valorização, investir na área pode ser uma saída para aqueles que não se sentem seguros com investimentos de maior risco disponíveis no mercado brasileiro.

Não apenas investidores. Seja comprar um apartamento próprio ou para financiar um imóvel na planta, muitas dúvidas surgem para aqueles que buscam ficar atentos ao mercado imobiliário. Temas como juros, amortização e modelos de financiamento tomam papel central nas cabeças preocupadas com o sonho da casa própria.

Sabendo que essas dúvidas estão presentes, optamos por trazer, neste artigo, uma abordagem detalhada sobre o que são os sistemas de amortização mais utilizados pelas financeiras e bancos mais tradicionais.

Falaremos principalmente sobre o Sistema de Amortização Constante, seu funcionamento e suas principais vantagens. Tudo para ajudar você a escolher a melhor alternativa na hora de comprar o seu imóvel. Tenha uma boa leitura!

O que são sistemas de amortização?

Sistemas de amortização no financiamento imobiliário são métodos pelos quais o valor total do empréstimo é dividido em parcelas iguais, ao longo de um período de tempo específico. A principal vantagem desse tipo de sistema é que ele permite que o mutuário pague um valor menor de juros ao longo do tempo, reduzindo assim o custo total do empréstimo realizado.

Imagine-se tomando um valor emprestado de um banco ou realizando um financiamento imobiliário. Ao fazê-lo, a pessoa deverá não apenas o valor que emprestou, mas também os juros acumulados durante o período.

Para que a dívida seja paga pelo devedor, existe um cálculo específico para gerar cada uma das parcelas. Esse cálculo é chamado de sistema de amortização. Ele é caracterizado como a diminuição da dívida — até liquidá-la totalmente.

Quais são os tipos de juros?

Para que você compreenda de maneira completa como se dão os sistemas de amortização, é necessário que você saiba antes que existem dois tipos principais de juros, o simples e o composto. Confira detalhadamente sobre cada um deles, a seguir.

Juros Simples

Os juros simples são compostos apenas pelo capital inicial, ou seja, a taxa de juros é calculada somente sobre o valor emprestado. 

Já o tipo de juros compostos também levam em consideração os juros dos meses anteriores e não apenas do capital inicial. Como exemplo de juros simples, imagine que você realizou um financiamento qualquer, no valor de R$ 5 mil e com taxa de 1% ao mês.

No final do primeiro mês teríamos R$ 50 reais de juros (juros simples — R$ 5 mil x 1%).

Lembrando que, nesse tipo de juros, nos meses seguintes haverá uma amortização, sendo aplicados na quantia restante, excluindo a quantia referente à mensalidade paga.

Por exemplo, se o financiamento fosse pago em 10 vezes, a primeira parcela seria de R$500,00 excluídos os juros e que, no próximo mês, seriam aplicados nos R$ 4500,00 restantes, lembrando que isso é no caso de um suposto empréstimo em juros simples.

Juros compostos

Já a fórmula de juros compostos é um pouco diferente. Os Juros compostos ou o famoso “juros sobre juros” é calculado da seguinte forma: 

Resultado dos juros compostos = capital inicial x (1 + taxa de juros correspondente) elevado ao tempo sobre o investimento

Saiba que a taxa de juros e o tempo devem estar na mesma unidade numérica, isso quer dizer que, se o número for de meses, precisará ser de meses para ambos. Por exemplo: fizemos a simulação de um financiamento cobrando 1% ao mês para completar o pagamento em 3 anos. Na medida “tempo sobre o investimento”, devemos colocar a quantidade de meses — 3 x 12.

Vamos para a prática? Suponha um investimento de R$ 100.000,00 e a uma taxa de 10% de juros ao ano durante 10 anos. No primeiro ano você já teria ganho 10% de juros, o que seria igual a R$ 10.000,00, totalizando, assim, um valor de R$110.000,00. Já no segundo ano você teria o rendimento de 10% do valor, ou seja, R$ 11.000,00 e não mais de apenas o valor inicial

Com o valor do rendimento totalizando R$ 1100,00. No fim do segundo, ano um valor de R$ 121.000,00. Dessa forma, é possível verificarmos, durante o exemplo, que o valor do rendimento será sempre 10% da quantia do último período percorrido — e não apenas sobre o valor inicial, fazendo o efeito que chamamos de juros sobre juros. No final da década você teria o valor de R$ R$ 159.374,25 somente gerados pelos juros.

É de se imaginar que pode ser muito bom investir com uso de juros compostos, não é mesmo? Infelizmente não podemos dizer isso quando pagamos um financiamento com esse tipo de juros. Quer ver como seria um mau negócio, se os juros compostos fossem simplesmente aplicados, sem sistemas de amortização para equilibrar a balança? Siga o raciocínio que fizemos a seguir.

Suponha que você queria comprar uma linda casa, com o valor de 250 mil reais. Você vai até a sua financeira ou banco predileto e o gerente propõe o seguinte negócio: ele emprestará o dinheiro, e com os juros baixíssimos, apenas 2% ao mês e nada mais!

Pareceu tentador para você? Ele ainda diz que dará 120 meses (incríveis 10 anos) para pagar a dívida — mas com uma condição: os juros seriam praticados como compostos e sem sistemas amortizadores.

Você saberia dizer rapidamente o quanto será que pagaríamos, apenas de juros, se optarmos em realizar o empréstimo nesses termos? Antes de fazer a conta, tente avaliar por si mesmo se essa acordo valeria a pena. Vamos à nossa fórmula, usaremos a mesma que você acabou de aprender:

Resultado dos juros compostos = 250.000 x (1 + 2%) ^ 120

O que daria maravilhosos R$ 22.427,42 por mês de mensalidade por 10 anos. Não compensa nenhum pouco, não é mesmo? Seria um total de R$ 2.441.290,76 só de juros — sim, mais de 2,5 milhões de reais em troca de 250 mil, seria uma completa loucura aceitar esses termos, portanto.

Isso acontece por conta da falta de um sistema de amortização, pois assim a dívida será reduzida e os juros seguirão sendo cobrados sobre ela até que as parcelas sejam quitadas na íntegra — é importante ter ciência dos vários termos como esses presentes nos contratos que assinamos, assim como muita atenção no acordo realizado entre as partes envolvidas na negociação, para que você não tenha surpresas.

Quais os principais sistemas de amortização presentes no Brasil e quais as suas características?

Existem diversos tipos de amortização de dívidas presentes em todo mundo. Cada região e cultura utiliza seu próprio sistema. Alguns deles, no decorrer do tempo, mostraram-se melhores do que outros para determinados tipos de uso. 

A seguir, você pode conferir alguns dos principais deles que optamos trazer para você, o sistema Price, o SACRE, o Gauss e o SAC. Confira na sequência os detalhes de cada um deles.

Sistema Price

Sistema de amortização de origem francesa, usado desde meados do século XVIII. É um modelo de amortização que funciona com base em pagamentos constantes de juros e com amortizações gradativas.

No sistema, conhecido também por “Tabela PRICE”, a parcela é composta sempre da mesma parte para juros, enquanto a amortização do valor total devido varia conforme as parcelas vão sendo pagas. A tabela usa um regime de juros compostos para realizar os cálculos do valor das parcelas de um empréstimo qualquer a serem quitadas.

No valor da parcela, podemos encontrar o valor relativo ao pagamento dos juros do empréstimo assim como a amortização do total a ser pago naquele momento. Como exemplo, imagine-se realizando, junto ao banco, um empréstimo de R$ 10000,00 com taxa de juros de 5% ao mês.

Supomos, nesse caso, que o valor será pago em 10 parcelas mensais. Um mês depois do empréstimo, o saldo devedor cresce 5%, indo para R$ 10500,00. Devendo ocorrer o pagamento de R$ 1050,00 pelo responsável pela dívida, o saldo devedor deve passar a ser de R$ 9450,00.

É possível, com o exemplo, perceber que o pagamento da parcela apontada cobriu os juros de R$ 500,00, além da amortização de R$ 550,00 do valor que nos foi emprestado. Dessa forma, podemos afirmar que os juros cobrados nos próximos meses serão menores, decrescendo conforme ocorrem os pagamentos — não serão cobrados os juros do montante emprestado, mas apenas do que falta a ser pago, no caso, sobre os R$9450,00.

Saiba que isso não quer dizer que você pagará valores diferentes a cada prestação. Com a tabela Price, a conta é realizada de forma que todas as parcelas tenham o mesmo valor — o que vai diferenciar será o valor relativo aos juros e à amortização.

Sistema Gauss

É um sistema de amortização que recebe o nome de seu idealizador, Johann Gauss, matemático alemão que viveu durante o século XVIII. Tal sistema caracteriza-se pela liquidação do saldo devedor por meio do pagamento de prestações constantes e periódicas.

A principal diferença entre o sistema criado por Gauss e o sistema criado por Price está no como são realizadas as amortizações da dívida contraída: no sistema Gauss, as cobranças são realizadas com base em juros simples e na data do vencimento, diferentemente da PRICE, em que as amortizações são crescentes e passam a contar a partir da data do início das prestações.

Esse sistema atualmente não é muito utilizado no mercado brasileiro.

Sistema SACRE

O Sistema SACRE é a modalidade menos popular entre as mais utilizadas, como a tabela Price e o SAC — sobre esse último veremos maiores detalhes mais adiante. É um dos conhecidos Sistemas de Amortização Constante usado no Brasil, também chamado Sistema Hamburguês.

As prestações nesse modelo têm valores decrescentes durante períodos e tendem ser benéficas aos consumidores, como veremos.

É comum observarmos o Sistema SACRE sendo explicado como uma escada. Isso acontece porque, quando fazemos um empréstimo com esse sistema, passamos um certo período realizando o pagamento de um mesmo valor — sendo alterado raramente, conforme as alterações nas Taxas Referenciais utilizadas cotidianamente pelo mercado financeiro no Brasil.

Após o período, o valor de cada parcela vai decrescer, passando outro período nessa faixa de preço e, assim, sucessivamente — até o final do pagamento. Esse sistema de amortização é muito indicado para financiamentos de um longo período, pois as taxas de juros cobradas serão menores que os outros sistemas disponíveis atualmente no mercado.

SAC 

É a sigla para Sistema de Amortização Constante. É o sistema mais simples de explicar e de se compreender. A parcela é composta sempre da mesma parte para amortização do capital e outra parte para juros, variando apenas o valor relativo à amortização, que aumenta conforme as parcelas vão sendo pagas.

A seguir, daremos maiores detalhes sobre esse sistema de amortização: ele é o mais comum de ser usado pelas financeiras em todo o Brasil, confira, na sequência!

Como funciona o Sistema de Amortização Constante (SAC)?

Um dos sistemas de amortização de dívidas mais utilizados, principalmente em financiamentos imobiliários, o SAC tem por principal característica o decrescimento do valor das parcelas durante o tempo em que ocorre o financiamento. Ou seja, sua última parcela será bem menor do que a primeira.

Na tabela SAC, o valor amortizado nas parcelas mensais se mantém o mesmo durante o financiamento. Já o valor mensal dos juros decresce no decorrer do tempo. Para ajudar você a compreender melhor o que é o SAC, vamos a um pequeno exemplo ilustrativo: imagine um financiamento em cinco parcelas, para podermos pagar uma dívida de R$ 1000,00. 

Considerando a constância característica da tabela SAC, podemos considerar que o valor de cada parcela a ser paga será de R$ 200,00. Os juros serão cobrados separadamente. Para facilitar a nossa conta, vamos supor um valor para o juro de 10%.

No primeiro mês, os juros incidirão no valor total a ser cobrado. Nesse caso será de 10% dos R$ 1000,00 emprestados — R$ 100,00 nesse caso. Somando ao valor da parcela, (os R$ 200,00) termos um total de R$ 300,00 para quitar a primeira fração da dívida. Ainda sobram R$ 800,00 para o próximo mês.

Agora, o valor dos juros a serem cobrados será sobre os R$ 800,00 e não mais sobre os R$ 1000,00, pois, como vimos, tivemos a amortização de R$ 200,00 no mês anterior.

Portanto, no segundo mês, a parcela deverá ser de R$ 200,00 mais os juros sobre os R$ 800,00 restantes — no caso, ficaria uma parcela de R$ 280,00 (amortizando mais R$ 200,00 e pagando mais um mês de juros.

Na terceira parcela deverão ser pagos R$260,00. Na quarta, R$240,00 e na quinta e última parcela, 220,00 — zerando a dívida.

Como o SAC pode influenciar durante a quitação do financiamento imobiliário?

O Sistema de Amortização Constante, sendo um modelo de cobrança de serviços financeiros, permite que as pessoas façam o pagamento de prestações com valores reduzidos, no decorrer do tempo em que o financiamento foi realizado, ajudando nos casos em que se compra um imóvel e contas começam a aparecer mais durante o tempo de utilização do imóvel.

Ou seja, facilitará ao consumidor, pois quanto menor for o saldo devido, menor será a quantia paga em cada parcela, deixando a situação do financiamento mais confortável ao tomador do serviço.

As taxas de juros podem variar conforme a instituição financeira que você escolheu para o financiamento. Dessa forma, é fundamental pesquisar o mercado, tanto o de financiamento quanto o imobiliário. A ideia aqui é encontrar as melhores condições e opções para seu bolso e aquilo que você quer como moradia.

Ainda, os juros desse modelo de amortização incidem sobre o saldo devedor e serão reduzidos ao longo do tempo — assim como você acompanhou em nosso exemplo. Muitas pessoas acham a ideia de pagar menos, conforme o tempo passa, muito boa e decidem escolher as financeiras que utilizam desse método.

Quais são as maiores vantagens da modalidade SAC?

A modalidade SAC é capaz de proporcionar inúmeras vantagens àquelas pessoas que optam por essa modalidade de financiamento, ainda mais quando compram de imóveis — dificilmente esse tipo de financiamento é realizado em um curto prazo, fazendo o SAC ser uma boa escolha.

Entre essas vantagens, não encontramos apenas a redução do valor em cada mês, com a última prestação sendo bem mais barata em comparação à primeira, além de juros um pouco menores.

Uma das maiores vantagens, para muitas pessoas, está na redução do impacto financeiro que a compra de uma casa financiada pode ocasionar, ainda mais quando pensamos a longo prazo.

As pessoas têm a sensação de ter uma maior possibilidade de honrar com o compromisso assumido, diminuindo os riscos assumidos pelo banco. A seguir você pode acompanhar as principais vantagens que levam as pessoas a escolherem o modelo SAC em seus financiamentos imobiliários, confira!

Os juros são relativamente menores

A cada prestação paga, o saldo devedor diminui e o valor dos juros cobrados em cada parcela do financiamento também diminuem. Não se engane, pensando que os juros caem e isso é o que faz com que as parcelas fiquem menores — saiba que o percentual dos juros se mantém o mesmo durante todo o período de financiamento. 

O que difere a cada mês é o valor total que os juros são cobrados, ou seja, a taxa incidente sobre o valor a ser quitado é menor.

O valor da parcela é reduzido em cada mês 

Como sabemos, o SAC é um modelo de financiamento em que os valores das parcelas vão diminuindo com o passar do tempo e os juros incidem sobre o saldo devedor, assim como já observado no decorrer do artigo até agora. 

Como essa quantia a cada mês, aos poucos, vai diminuindo e o valor de cada parcela vai ficando menor com o tempo, alivia mais o bolso de quem assumiu a responsabilidade sobre o pagamento do financiamento — oferecendo mais conforto e tranquilidade.

A última prestação é bem mais barata

Como o valor a ser pago em cada mês diminui, conforme o tempo vai passando, é de se esperar que as últimas parcelas sejam bem menores do que aquelas que iniciamos o financiamento.  

Acontece da mesma forma que explicamos no exemplo. Na última parcela, os juros cobrados pelo financiamento serão de apenas uma única prestação. Importante atentar para o contrato oferecido, não se esqueça!

Temos um menor impacto financeiro no decorrer dos pagamentos

Muitas pessoas ficam receosas de assumir financiamentos — ninguém sabe, afinal, o que poderá acontecer no longo prazo. Renda, emprego, possibilidades de mudanças de local e muitas outras preocupações que permeiam aqueles que optam por financiar um imóvel.

Por conta disso, a redução do impacto financeiro, quando consideramos o longo prazo, pode ser um aspecto importante para atenção daqueles que estão com essas inseguranças. Sendo o financiamento realizado pelo modelo SAC, o impacto das prestações deverá ser diminuído conforme o passar do tempo.

Maior sensação de tranquilidade e garantia de honrar o compromisso

Uma das principais vantagens do modelo SAC: maior probabilidade de a pessoa responsável por financiar o imóvel de honrar com o seu compromisso. Dessa forma, a pessoa será capaz de quitar os pagamentos com maior tranquilidade.

Isso acontece por diversos motivos, já citados durante o nosso material — principalmente quando o fato é que o valor do parcelamento vai diminuindo gradativamente. 

Como vimos, ao longo de todo o conteúdo que exploramos sobre os sistemas de amortização disponíveis aos consumidores brasileiros, não é nenhum bicho-de-sete-cabeças entendê-los. 

A escolha certa entre cada um deverá variar para as facilidades e serviços oferecidos pelas financiadoras imobiliárias, além da escolha do imóvel a ser adquirido — não vai adiantar nada optar por um certo sistema se a financeira que disponibiliza o empréstimo para aquisição de um certo imóvel não trabalhar com ele. 

Por isso, o que mais vale para realizar o sonho da casa própria, sem correr o risco de rasgar dinheiro pagando valores abusivos de juros, é pesquisar muito bem sobre o processo de amortização que seu financiamento opera. Seja ele o SAC ou a tabela Price, o mais importante é atentar para as possibilidades de forma que seu futuro financeiro não se comprometa e que o sonho não vire um pesadelo.

Gostou de saber mais sobre os processos de amortização dos financiamentos imobiliários realizados no Brasil? Quer mais conteúdo como este? Siga-nos agora mesmo em nossas redes sociais, preparamos boas ideias todos os dias para deixar você uma pessoa preparada para adquirir a casa própria!


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